租客、房东被骗，中介跑路，长租公寓再现暴雷潮
时至今日，张丹的房子仍然空置。
“几个月前，我就预感杭州的租房中介要陆续跑路了”。张丹（化名）在杭州万科智谷投资的一套酒店式公寓5月份刚刚交付，她告诉钛媒体，之所以选择自己出租而不是托管给中介，是因为身边有不少做房东的朋友将房屋托管给了杭州一家名为沃客公寓的长租公寓品牌，但已经好几个月没有收到房租了。
而事态的发展的确如张丹所料，不但她提及的沃客公寓早早跑路，8月27日，多家媒体报道，杭州的长租公寓品牌友客公寓爆雷。8月28日，钛媒体发现杭州友客总部已经被贴了封条，人去楼空。
事实上，早在去年底，杭州就出台了相关政策，要求托管公司的资金库必须在银行设定专项户头，户头内要为每间房源留足2个月租金的“风险管控金”，以防企业跑路作为租客部分补偿。但由于疫情影响，这些政策只能下半年落地。
谁都没想到，就在监管政策落地前夕，长租公寓市场再次出现了暴雷潮。
友客的暴雷在行业引发了蝴蝶效应，包括杭州市场的巢客公寓、趣居等大小中介在内，上海、成都、武汉等多地长租公寓“暴雷”。钛媒体也在最近获悉，杭州的飞寓公寓也处在暴雷的边缘，有房东向钛媒体反映已经有一个多月没有收到飞寓的租金。目前，已经有多个城市的相关部门、协会密集发布公告提示风险。
综合来看，尽管长租公寓暴雷基本上都是因为资金链断裂，但与2018年的那波暴雷案例比起来，今年这些企业的跑路并不是由于租金贷所导致的，而是在扩张过程中采取了“高收低租”的方式，在租金支付上选择了“长收短付”的模式。
这样的模式之下，个别长租公寓企业通过“高收低租”“长收短付”等经营模式，来缓解企业资金链压力，但同时也会给租客和房东的资金财产安全埋下巨大的隐患。
“千万不能托管了”
大部分人并不了解，杭州的这一轮长租公寓暴雷潮早在上半年就开始了。
“千万不能托管了。”王强是江干区机场路三里亭苑小区的业主，今年3月他把房子托管给了沃客公寓，沃客公寓每个月则会把3500元的租金打给王强。
由于3月份时，杭州的新冠疫情已经基本可控，王强认为租房市场也会尽快恢复，因此他很快就与沃客签了一年的托管合同。
但到了6月份，王强发现沃客的租金拖了一个礼拜都没有到账。在他联系负责托管的中介人员后得知，沃客公寓已经破产，甚至这名中介的员工都在跟沃客维权。
不得已，王强打给了租客要求退房，但租客的情况也不乐观。
租客告诉王强，在与沃客签约时，沃客的员工给了他好几个方案，押一付一每月租金为3500元，但如果按季度付每月租金降为3200元，半年则为3000，年付的月租金价格看上去最为合算，租金仅为2700元。最终，尽管年付的资金压力还是很大，但这名租客选择向沃客一次性支付了一整年的租金。
显然，沃客为了套取拓展房源的资金，采取了“高收低租”方式。
由于上一波暴雷潮的负面影响，消费贷与租金贷已经被严禁使用，沃客这样的做法成了大部分长租公寓品牌的选择。
张丹告诉钛媒体，万科智谷是商用性质，因此大部分业主并非自住而是为了投资，且无暇亲自打理。因此，托管是相当一部分业主的第一选择。
在万科智谷周边，除了德佑没有托管业务，做托管的中介不仅包括我爱我家、随寓这样的大中型房产中介，还有很多专门做租赁业务的分散式长租公寓品牌，其中就包括友客、沃客、飞寓等身处暴雷潮的中介。
在沃客暴雷后，张丹就担心会波及到其他品牌，结果一语成谶。
8月27日起，包括杭州的友客、巢客公寓、趣居，上海的岚越企业管理咨询有限公司（岚越公寓）、寓意物业管理公司，成都的巢客遇家、连合之家等多个托管公司均疑似跑路。
这意味着，又有数万名房东、租客卷入了托管公司的这套击鼓传花的把戏中，也为长租公寓行业向好发展的趋势蒙上了一层阴影。
疫情之下，公寓托管的套路更多了
种种迹象表明，尽管资金链已经趋于断裂，这些托管中介还会不停的把击鼓传花的游戏玩下去。
钛媒体曾以托管为由咨询过，我爱我家、德信地产旗下的随寓。钛媒体发现，尽管同样存在高收低租的现象，但随寓还会向房东收取一万多元的软装费用，某种程度上起到了对冲资金链风险的作用。至于我爱我家，在与房东签订合同时，会告知房东存在2个月的空置期，只支付10个月的租金。
与张丹一样，小璐也是万科智谷的业主，收房时接触了几家托管机构。她告诉钛媒体，无论大中介还是小托管公司，高收低租是普遍现象，但与这些背靠地产公司、房产经纪公司的大连锁不同，类似友客、沃客、飞寓这样的小托管中介，为了获取客户信任，套路更多。
成立仅一年的友客公寓就是典型的案例。小璐向钛媒体透露，友客的相关人员告诉她，友客背后有大型国企做背书，因此可以放心的把房子托管。此外，友客还提供了一个远高于其他中介的收房价格。
友客的股权结构，来源：天眼查
而正是这一层的背书，使得大部分房东没有质疑其高收低租的可行性，以及中介的资金链问题。反而以宁波地区为例，友客今年光在在宁波地区就开了四家分公司。分别是今年4月20日成立的宁波分公司、8月5日成立的位于鄞州中兴路华宏国际中心的宁波第三分公司、8月20日成立的宁波第二分公司和海曙分公司。然而，就在宁波两家分公司刚开业没多久，友客就跑路了。
另外，小璐还发现除了找大机构背书，有的公寓品牌还会换“马甲”。就在杭州的暴雷潮爆发前不久，小璐把自己的房子托管给了飞寓，但在签约后她发现，经纪人所属的公司已经变成了法兰克福酒店管理有限公司。
而在与万科智谷其他飞寓托管的房东交流后，小璐才知道，早在几个月前就开始拖欠房东租金，还做了阴阳合同，并且找了新公司接盘。
但问题在于，由于飞寓有很多坏账没有处理，新接盘的公司又找理由拒绝替飞寓偿还房东租金，这使得许多受损的房东与租客只能与已经跑路的飞寓打官司。
事实上，从连续半个月的各地连续出现的暴雷案例看，杭州暴雷中介的操作已经是目前行业许多中介的常见做法。在这场资本游戏中，房东的房子成了中介公司套取租客资金的筹码。
更糟糕的是，疫情影响下，今年租金实际上呈下降趋势，且8月份往往是租房的淡季。因此很多企业的资金链更加脆弱。
2020年 1月-2020年 8月杭州租赁住房成交量及环比变化。数据来源：贝壳研究院
根据贝壳研究院的数据，2020年8月杭州市租赁成交量环比下降8.9%，成交量在7月达到峰值。随着疫情防控的好转，因疫情受抑制的需求和毕业季的需求在7月份基本释放完毕，8月开始下降。
2020年 1月-2020年 8月杭州租赁住房平均月租金及变化。数据来源：贝壳研究院
同时，尽管8月租金水平环比稳中有升，但同比保持下降趋势。根据贝壳研究院的数据，2020年8月杭州市平均租金为98.5元/3。?繁壬险
